Czytelnia

Więcej informacji można uzyskać u pod numerem 0330 107 0106 lub wyślij wiadomość e-mail na adres business@imd.co.uk.

Wprowadzenie:

Niniejsze studium przypadku skupia się wokół sporu wynikającego z umowy o roboty budowlane dotyczącej przebudowy budynku biurowego na dom wielorodzinny z dwunastoma sypialniami (HMO). Spór dotyczył przede wszystkim zakresu i ceny prac, co doprowadziło strony do poszukiwania rozwiązania w drodze postępowania arbitrażowego – procesu specjalnie zaprojektowanego w celu przyspieszenia sporów w branży budowlanej. Przypadek ten podkreśla znaczenie formalnych umów, procesu rozstrzygania sporów oraz potencjalne ryzyko i korzyści związane z taką metodą rozstrzygania sporów.

Informacje ogólne:

Nasz klient dokonał zakupu budynku biurowego z zamiarem przekształcenia go w lokal mieszkalny typu HMO. Zawarł on umowę z firmą budowlaną na wykonanie niezbędnych prac. Jednak zamiast szczegółowej umowy budowlanej, typowej dla tego typu projektów, strony oparły się na krótkim, dwustronicowym porozumieniu. Ten brak jasności w umowie ostatecznie doprowadził do znacznych różnic w interpretacji zakresu prac, cen i metod wyceny.

Budowlaniec dochodził 986 000 GBP za wykonane prace, podczas gdy nasz klient twierdził, że należało mu się jedynie 570 000 GBP – co stanowiło znaczną różnicę wynoszącą prawie 416 000 GBP. Żadna ze stron nie zasięgnęła porady prawnej przed zawarciem umowy, w wyniku czego brak formalnej, szczegółowej umowy przyczynił się do powstania sporu.

Proces adjukacji (trybu sądowego rozstrzygania sporów):

Biorąc pod uwagę, że spór wynikał z umowy o roboty budowlane, strony zdecydowały się rozwiązać sprawę w drodze postępowania arbitrażowego, a nie sądowego. Adjudykacja jest ustawowym prawem w umowach budowlanych na mocy ustawy o dotacjach mieszkaniowych, budownictwie i regeneracji z 1996 r., mającym na celu zapewnienie szybkiej, tymczasowej decyzji, która umożliwia kontynuowanie projektów budowlanych bez przedłużających się opóźnień. Proces rozstrzygania sporów trwa zazwyczaj 28 dni, z możliwością przedłużenia do 56 dni, czyli znacznie krócej niż dwa lata, które może zająć postępowanie sądowe.

W tym przypadku adjukacja była logicznym wyborem, aby uniknąć znacznych kosztów i czasu związanych z procesem sądowym. Strony przedstawiły jedynie dokumenty, które ich zdaniem potwierdzały ich racje, a zamiast sędziego, orzekający był profesjonalistą budowlanym. Osoba ta miała dużą swobodę w podejmowaniu decyzji w oparciu o dostarczone dowody.

Spór:

Stanowiskiem naszego klient było, że w umowie uzgodniono stałą kwotę za prace, a zmiany miały być wyceniane na uczciwych i rozsądnych zasadach, jeśli w trakcie prac nie uzgodniono ceny. Z drugiej strony, wykonawca uważał, że jest uprawniony do naliczania opłat za każdą dodatkową zmianę i odzyskania kwoty wydanej na materiały i robociznę, powiększonej o stałą podwyżkę.

W postępowaniu arbitrażowym orzekający wydał decyzję, że nasz klient powinien zapłacić 292 000 GBP ze spornej kwoty 416 000 GBP, a nie pełną kwotę żądaną przez wykonawcę. Z uwagi na to, że jednak decyzje rozstrzygnięcia sporu nie są samo wykonalne, budowniczy musiałby zwrócić się do sądu, aby wyegzekwować decyzję, gdyby faktycznie chciał otrzymać zapłatę.

Rozstrzygnięcie:

Przed wszczęciem postępowania egzekucyjnego przez wykonawcę, podnieśliśmy różne argumenty w imieniu naszego klienta. Obejmowały one twierdzenia, że proces orzekania naruszył naturalną sprawiedliwość oraz że decyzja została oparta na nieprawidłowych lub niewystarczających dowodach. Pozwoliło nam to wynegocjować ugodę dla naszego klienta, znacznie zmniejszając należną kwotę do 220 000 GBP.

Co najważniejsze, byliśmy w stanie zapewnić korzystne warunki płatności, pozwalając naszemu klientowi na spłatę kwoty w ratach przez dłuższy okres, unikając w ten sposób natychmiastowego obciążenia finansowego, które mogłoby wynikać z decyzji orzekającego.

Prawne spostrzeżenia:

• Znaczenie zawarcia kompleksowej umowy: Zawarcie kompleksowej, szczegółowej umowy o roboty budowlane ma kluczowe znaczenie przed przystąpieniem do realizacji jakiegokolwiek znaczącego projektu budowlanego. Dobrze sporządzona umowa powinna jasno określać zakres prac, harmonogramy płatności, procedury dotyczące zmian oraz sposób ustalania wartości zmian. W tym przypadku brak takich postanowień doprowadził do błędnych interpretacji i istotnego sporu między stronami.

• Składanie regularnych raportów finansowych: Kolejną kluczową kwestią w tej sprawie był brak regularnych aktualizacji finansowych w trakcie realizacji projektu. Nasz klient spodziewał się zapłacić 560 000 GBP, ale nagle otrzymał fakturę na prawie dwukrotnie wyższą kwotę. Gdyby umowa przewidywała regularne płatności okresowe i wyceny, obie strony byłyby świadome swoich pozycji wcześniej, co pozwoliłoby na negocjacje i rozwiązanie sporu zanim doszłoby do jego nasilenia.

• Korzyści wynikające z adjukacji: Adjukacja okazała się szybszą i mniej kosztowną opcją w porównaniu z tradycyjnym postępowaniem sądowym. Koszty prawne poniesione przez naszego klienta w procesie arbitrażowym wyniosły 40 000 GBP, w tym koszty ekspertyzy rzeczoznawcy majątkowego. W przeciwieństwie do tego, postępowanie sądowe prawdopodobnie kosztowałoby ponad 100 000 GBP i zajęłoby do dwóch lat. Dodatkowo, przeciągający się proces sądowy zakłóciłby koncentrację biznesową naszego klienta, podkreślając praktyczne zalety rozstrzygnięcia przez wydanie orzeczenia zarówno pod względem czasu, jak i kosztów.
• Wady adjukacji: Pomimo swoich zalet, adjudykacja nie jest pozbawiona wad. Jedną z istotnych wad jest to, że orzekanie jest procesem “neutralnym pod względem kosztów”, co oznacza, że każda ze stron ponosi własne koszty prawne, niezależnie od wyniku. Co więcej, strona przegrywająca zazwyczaj płaci wynagrodzenie arbitra. W procesie sądowym strona wygrywająca może odzyskać część lub całość swoich kosztów prawnych od strony przegrywającej, co nie ma miejsca w przypadku orzekania. Może to sprawić, że adjudykacja będzie mniej atrakcyjna dla stron o słabszych zasobach finansowych.

Podsumowanie:

Nie sposób przecenić znaczenia właściwego planowania zawierania umów, regularnego prowadzenia raportów finansowych oraz strategicznego wykorzystywania mechanizmów rozstrzygania sporów, takich jak adjukacja. Gdyby środki te były stosowane od samego początku, prawdopodobnie udałoby się uniknąć kosztownego i pełnego napięcia sporu.

Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani profesjonalnej. Należy pamiętać, że przepisy prawa mogły ulec zmianie od czasu opublikowania tego artykułu.