Czytelnia

Więcej informacji można uzyskać u pod numerem 0330 107 0106 lub wyślij wiadomość e-mail na adres business@imd.co.uk.

Wstęp

Sprawa dotyczy sporu o zapłatę pomiędzy BHDL („Zamawiający”) a wykonawcą robót budowlanych („nasz klient”), zatrudnionym na podstawie umowy JCT Design and Build 2016, nieznacznie zmodyfikowanej w zakresie kluczowych terminów. Spór ten podkreśla kluczową rolę ustawowych systemów płatności na mocy ustawy o dotacjach mieszkaniowych, budownictwie i regeneracji z 1996 r. (z późniejszymi zmianami) [Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996 ] oraz strategiczne wykorzystanie postępowania adjudykacyjnego – w szczególności postępowania typu „smash and grab” – dla zabezpieczania płatności okresowych. Roszczenie wykonawcy koncentrowało się na niewydaniu przez Zamawiającego ważnego Świadectwa Płatności [Payment Certificate] lub Zawiadomienia o Pomniejszonej Płatności [Pay Less Notice] w odpowiedzi na Wniosek o Płatność Okresową [Interim Payment Application] nr 23, wycenioną na około 150 tys. GBP.

Kontekst

Nasz klient został zatrudniony do rozbiórki istniejących nieruchomości i budowy dwunastu nowych mieszkań. Umowa została oparta na formularzu JCT Design and Build 2016, zawierającym zmiany w standardowych terminach płatności – w szczególności wydłużenie ostatecznego terminu płatności z 14 do 21 dni po terminie zapadalności.

W dniu 1 listopada 2024 r. nasz klient złożył wniosek o płatność tymczasową nr 23, oceniając wartość prac wykonanych do tego dnia na około 146 tys. GBP. Zgodnie z umową JCT, uruchomiło to ustawowy proces płatności:

• termin zapadalności: 6 listopada 2024 r. (pięć dni po złożeniu wniosku).
• ostateczny termin dokonania płatności: 27 listopada 2024 r. (21 dni po terminie płatności, zgodnie z aneksem do umowy).
• termin powiadomienia o pomniejszonej płatności: 20 listopada 2024 r. (siedem dni przed ostateczną datą płatności).

Zamawiający nie wystawił ani Świadectwa Płatności w ciągu pięciu dni od terminu płatności, ani ważnego Zawiadomienia o Pomniejszonej Płatności na siedem dni przed ostatecznym terminem płatności. Świadectwo Płatności zostało ostatecznie wydane w dniu 29 listopada 2024 r., czyli dwa dni po ostatecznym terminie płatności, a zatem niezgodnie z przepisami.

Ramy prawne

Właściwy system ustawowy – określony w ustawie o dotacjach mieszkaniowych, budownictwie i regeneracji z 1996 r. – nakazuje stosowanie jasnych procedur dotyczących płatności okresowych w umowach budowlanych:

1. Wniosek o płatność: Składany przez wykonawcę, oceniający wartość wykonanych prac.
2. Świadectwo płatności (lub zawiadomienie pracodawcy o płatności): musi zostać doręczone w ciągu pięciu dni od terminu płatności.
3. Pay Less Notice: If the Employer wishes to pay less than the claimed amount, a valid Pay Less Notice must be issued no later than seven days before the final date for payment.

Niespełnienie któregokolwiek z tych wymogów daje wykonawcy automatyczne prawo do otrzymania pełnej kwoty żądanej we wniosku, niezależnie od rzeczywistej wartości wykonanej pracy. Ta ustawowa ochrona zapewnia przepływ środków pieniężnych w branży budowlanej – niezbędny dla przetrwania wykonawców i podwykonawców.

Postępowanie adjudykacyjne typu “smash and grab”

Biorąc pod uwagę niespełnienie przez Zamawiającego wymogów proceduralnych, nasz klient zainicjował postępowanie w trybie „smash and grab”. Ta forma adjudykacji koncentruje się wyłącznie na niezgodności proceduralnej – w szczególności na braku ważnego Świadectwa Płatności i / lub Powiadomienia o Pomniejszonej Płatności – i nie wymaga od rozjemcy rozważenia merytorycznej wartości prac.

Wydano zawiadomienie o postępowaniu adjudykacyjnym, a Królewski Instytut Rzeczoznawców (RICS) został poproszony o wyznaczenie rozjemcy. Oczekuje się, że rozjemca dokona przeglądu:

• daty i treść wniosku o płatność okresową nr 23,
• terminu i ważność Świadectwa Płatności Pracodawcy i Zawiadomienia o Pomniejszonej Płatności,
• przestrzegania terminów umownych i ustawowych.

Biorąc pod uwagę fakt, że Zamawiający nie wystosował zawiadomień w terminie, nasz klient był uprawniony do otrzymania pełnej żądanej kwoty. Dochodzone były również odsetki umowne w wysokości 5% powyżej stopy bazowej Banku Anglii, szacowane na około 4 tys. GBP, powiększające egzekwowalną sumę.

Względy strategiczne i handlowe

Pomimo tego, że roszczenie o zapłatę w ramach adjudykacji 23 może wydawać się skromne (~ 150 tys. GBP), ma ono znaczną wartość strategiczną:

• zabezpiecza przepływ gotówki dla naszego klienta, umożliwiając mu pokrycie kosztów prawnych i sfinansowanie dalszego rozstrzygania sporów.
• wywiera to presję finansową na Zamawiającego, który ryzykuje złożenie wniosku o upadłość, jeśli nie zastosuje się do decyzji rozjemcy.
• stanowi to precedens taktyczny w szerszym sporze finansowym – wykonawca twierdzi, że należy mu się 700 tys. GBP, podczas gdy zamawiający zgłasza roszczenie wzajemne.

Postępowanie to jest przemyślaną strategią mającą na celu uzyskanie przewagi przed negocjacjami w sprawie ostatecznego rozliczenia lub potencjalnym sporem sądowym. Co ważne, Zamawiający nie przekroczył terminów związanych z rozliczeniem końcowym, dlatego to natychmiastowe roszczenie dało naszemu klientowi możliwość zgromadzenia strategicznego zapasu środków na dalsze działania prawne i zmiany równowagi sił.

Praktyczne spostrzeżenia

• Terminy mają kluczowe znaczenie: Systemy płatności w umowach JCT są bezlitosne. Niedotrzymanie terminu wystawienia świadectwa płatności lub zawiadomienia o pomniejszonej płatności może skutkować automatycznym zobowiązaniem do zapłaty pełnej kwoty wniosku – niezależnie od rzeczywistej wyceny.
• Zmiany umowy muszą być zrozumiane: Standardowy 14-dniowy termin płatności końcowej został w tym przypadku zmieniony na 21 dni. Obie strony muszą uważnie śledzić wszelkie dostosowania umowne do ram ustawowych.
• Zarządzanie dokumentami jest kluczowe: Ewidencja wiadomości e-mail, dzienniki zgłoszeń i dowody dat usług mają kluczowe znaczenie dla udowodnienia zgodności lub niewywiązania się z zobowiązań.
• Adjudykacja jako narzędzie strategiczne: Adjudykacja typu „smash and grab” zapewnia szybkie i opłacalne rozwiązanie sporów dotyczących płatności. Jest ono szczególnie cenne, gdy przepływy pieniężne są ograniczone, a ostateczne rozwiązanie sporu może nastąpić dopiero za kilka miesięcy.
• Dyplomacja handlowa ma swoje granice: Nasz klient początkowo wstrzymywał się z rozstrzygnięciem sprawy, aby zachować dobre relacje, ale ostatecznie musiał chronić swoją pozycję prawną i finansową. Właściwe wyczucie czasu jest kluczowe.
• Egzekwowanie przepisów musi być zrozumiane: Po wydaniu decyzji przez rozjemcę, brak płatności umożliwia wykonawcy ubieganie się o wydanie wyroku przyspieszonego lub nawet wszczęcie postępowania upadłościowego.

Wnioski

Spór dotyczący BHDL jest podręcznikowym przykładem tego, jak niedotrzymanie terminów w umowach budowlanych może prowadzić do znacznej ekspozycji finansowej. Sprawa ta pokazuje znaczenie precyzji, zgodności i taktycznego rozstrzygania w zarządzaniu sporami umownymi na podstawie umów JCT i ustawy o budownictwie.

Dla zespołów prawnych i specjalistów budowlanych wzmacnia to potrzebę zdyscyplinowanego administrowania umowami, solidnego wewnętrznego śledzenia kluczowych dat i jasnego zrozumienia strategii rozstrzygania sporów. Odpowiednio zastosowane postępowanie adjudykacyjne może stać się nie tylko skutecznym środkiem ochrony wykonawcy, lecz także kluczowym elementem przewagi negocjacyjnej w sporach budowlanych.

Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani profesjonalnej. Należy pamiętać, że przepisy prawa mogły ulec zmianie od czasu opublikowania tego artykułu.